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    并非所有的舊住宅區都可做城市更新。16日，深圳市規劃國土委發布城市更新的相應配套政策———《深圳市城市更新單元規劃制定計劃申報指引（試行）》（下稱《申報指引》）。該配套政策對深圳城市更新活動的條件、范圍、申報等進行了諸多明確劃定。

　　如嚴格規定，須具有環境惡劣或存在重大安全隱患等情形，且通過綜合整治、功能改變方式難以有效改善或消除的建成區，才能申請以拆除重建方式實施城市更新。

　　《申報指引》被寄予厚望

　　根據《申報指引》，申報的城市更新單元應保障規劃獨立占地的城市基礎設施、公共服務設施或其他城市公共利益項目可按規劃實施；同時確保用于城市基礎設施、公共服務設施或其他城市公共利益項目建設的用地應大于3000平方米且不小于拆遷范圍用地面積的15%。目前，在深圳城市更新中亂象頻生，此次條款細致的《申報指引》被寄予厚望。

　　自2009年12月1日《深圳市城市更新辦法》實施后，社會反應并未“按部就班”。此前曾報道，由于城市更新政策尚未細化，深圳老舊的住宅小區成為開發商、投資客合力爆炒的對象。多家開發商爭先恐后進駐老舊而容積率較低的住宅小區跑馬圈地，征集業主改造意見，并堂而皇之掛出“改造辦公室”的牌子。如下步廟、濱河新村、蓮花二村、華新村、園嶺新村、香蜜二村等數十個老舊住宅小區，在前段時間均因傳出拆遷改造消息而導致房價暴漲，其中產權還有55年的香蜜二村的房價從改造傳聞前的1.2萬多元/平方米漲到今年4月份的2萬元/平方米。

　　城市更新亂象或將消停

　　今年4月底，市規劃國土委副主任薛峰、城市更新辦公室主任徐榮專門回應，現在炒得最熱的老舊居住小區，其實大部分并不符合改造條件。他們提醒開發商、中介以及部分投資客，不要盲目冒險。

　　而城市更新亂象并未消停。在今年5月底的深圳“兩會”上，年逾七旬的退休高級工程師鄭祖華當著副市長呂銳鋒的面，抨擊城市更新中出現的混亂情況。而肖幼美等11名代表聯名提出建議，呼吁政府高度關注《深圳市城市更新辦法》出臺后引發的各種社會問題。建議指出，《深圳市城市更新辦法》已于2009年12月開始實施，盡管實施細則還未出臺，但“辦法”已被嚴重誤讀，“辦法”和細則之間的時間差已被利用得淋漓盡致。

　　■三大焦點

　　申報條件嚴格限定

　　去年發布的《深圳市城市更新辦法》規定，城市更新項目進行綜合整治、功能改變或拆除重建需要大致滿足以下三種條件之一：城市的基礎設施、公共服務設施亟須完善；環境惡劣或存在重大安全隱患；現有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經濟發展要求，影響城市規劃實施。這次的《申報指引》對城市更新單元的相應申報條件進行了詳細說明。

　　“城市更新單元”是城市更新的基本單位�！渡陥笾敢�》開篇就提出城市更新單元擬訂的基本條件，嚴格規定，申請以拆除重建方式實施城市更新的特定城市建成區須具有上述城市更新辦法提出的三種條件之一，且通過綜合整治、功能改變方式難以有效改善或消除的。

　　《申報指引》對這三種條件都有具體說明。如對城市基礎設施、公共服務設施亟須完善的情況，《申報指引》明確要求為，城市基礎設施、公共服務設施嚴重不足，按規劃需要落實獨立占地且用地面積大于3000平方米的醫療、教育、市政道路、供電設施、公共開放空間等城市基礎設施、公共服務設施或城市公共利益項目的成片城市建成區。

　　在土地資源日趨緊張的深圳，城市更新已成為挖掘城市潛力、提升城市層次的重要途徑。

　　應以整村范圍擬訂更新單元

　　南都此前曾報道，有的居住區改造一半被列入計劃，一半則擱置改造，導致未獲改造的居民不滿。雖然這種情況原因復雜，但《申報指引》作了明確要求：福田、羅湖、南山、鹽田的原農村集體經濟組織原則上應以整村范圍擬訂城市更新單元。此外，鼓勵深圳其他行政區的原農村集體經濟組織以整村范圍擬訂城市更新單元。按整村范圍擬訂城市更新單元的拆遷范圍用地面積可小于城市更新單元總用地面積的70%.

　　《申報指引》提出，城市更新單元的擬訂應充分考慮和尊重所在區域社會、經濟、文化關系的延續性要求。而已納入深圳城中村綜合整治（二類）計劃且實施整治完畢未滿5年的城中村區域，原則上不得單獨擬訂為城市更新單元。同時，舊居住區建筑物建成時間未達到20年的，原則上不得擬訂為城市更新單元。

　　廣受關注的違法建筑并不能通過城市更新“轉正”。根據《申報指引》規定，已完成征、轉及補償手續的國有用地被非法占用的、基本農田保護范圍內的用地，原則上不得納入城市更新單元進行申報，通過更新實現用地清退的除外。

　　納入規劃也可撤銷

　　今年3月，深圳對《2010年城市更新單元規劃制定計劃》第一批計劃草案進行公示，包括擬納入計劃的城市更新單元共計89項，申報拆除重建用地面積約6.8平方公里。此前幾天，股市風吹草動，深圳相關的本地股大漲。在某種形式上，這是股民對城市更新政策的一種誤讀。

　　《申報指引》明確提出，納入計劃內的城市更新單元，僅獲準編制城市更新單元規劃。更新單元規劃審核通過，符合相關要求并納入深圳市城市更新年度實施計劃后，方可實施。

　　根據《申報指引》，納入計劃內的城市更新單元，經發現不符合城市更新相關政策的，將取消其計劃資格。同時，城市更新單元規劃制定計劃將按年度進行調校。納入計劃的更新單元，自公告之日起一年內未能按規定要求完成城市更新單元規劃編制的，將予以清理。

　　誰來改造是具體城市更新活動中的一個致命問題。《申報指引》謹慎提出，納入計劃的“申報單位”僅為城市更新單元規劃制定計劃的申報主體。城市更新單元改造主體須依據《深圳市城市更新辦法》經相關程序予以確定。