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兩會背景下的樓市九大猜想
[日期:2009-03-09]  來源:京華時報   作者:   發(fā)表評論(0)打印



  猜想四 提高交易量被關注

  從2003-2008年,在全國兩會上,或多或少都會有代表提出要治理高房價。不過,業(yè)內預測,今年的兩會,將不復出現這一現象。同時,成交量將成為大家關注的話題,土地和房產成交量的明顯下降,讓開發(fā)商和地方政府如坐針氈,因此官員代表和地產商代表,必然會提出關于“保量”的議案。

  ★點評:受到2008年銷售低迷的影響,2008年房地產存貨頗豐。進入到2009年,如何消化這些存量房成為樓市的重中之重。據相關機構的統計,僅2008年住宅的存量按照2008年的銷售進度,需要消化18個月,這還不包括2009年的新增供應。

  如何消化存量和今年的新增供應量,最直接和被消費者認可的就是降價。2009年的房價再也不是一塊鐵板,“降價能帶來熱銷”已經在開發(fā)商中形成共識。而根據記者的調查,一些項目的降價幅度也在加大,一降到底。同時,在降價銷售的同時,不降低質量,也是促成部分項目降價后熱銷的重要原因。“企業(yè)為了生存,為了緩解資金壓力,以獲取高額利潤的售樓模式在2009年將會變得艱難,要想跑得快,唯有薄利多銷。”金地產機構總經理周金旺表示。

  有例為證。日前,位于燕郊的天洋城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 地圖搜索)項目以3580元/平方米低價開盤之后迅速熱銷。據悉,2月中旬開盤以來,半個月的時間里,該項目24、26號樓推出的420套房源,已經銷售近380套,銷售率已超90%,同時也促進了一期尾盤的熱銷。據悉,該項目一期的售價為4680元/平方米,此次二期開盤價格整整下調了1100元/平方米。天洋城項目一內部人士仍表示,“我們的土地成本很低,折合房價每平方米只有1000元左右,而在四環(huán)、五環(huán),2006年、2007年兩年土地賣出8000元/平方米的也有,即便開發(fā)商想降價售樓,留給他們的下降空間也不大。”不過盡管天洋城價格降低,但品質卻沒有降低。單從環(huán)保材料和建筑工藝來看,均采用的是行業(yè)高標準、基層底板采用奧運免檢產品的防水材料,每平方米造價比普通防水材料要高出一倍。

  另外,金都杭城也推出了特價房促銷的方式,原來賣17500元/平方米的房子,現在13500元/平方米出售,結果短短一周時內,銷售額已過億。

  2月份,北京市的存量房減少了6000套,也與開發(fā)商讓利促銷不無關系。

  猜想五 取消“90/70”限制

  3月3日,新浪房產披露了人大代表胡葆森的議案。胡葆森在他的人大代表議案中認為,在實踐中,卻出現了房地產業(yè)“去市場化”的傾向,建議取消有悖于市場經濟規(guī)律要求的“90/70”政策限制,提高市場效率。

  ★點評:實際上,春節(jié)前夕,北京市政府出臺了《關于貫徹國辦發(fā)〔2008〕131號文件精神促進本市房地產市場健康發(fā)展的實施意見》(京建辦〔2009〕43號)的文件,對當前的京城樓市提出了15條具體的指導意見。其中,第十一條規(guī)定指出:“對商品住房項目,根據城市總體規(guī)劃確定的原則,統籌兼顧土地節(jié)約、集約利用和住房實際使用需求,在全市總量平衡前提下,根據市場需求確定套型面積和比例。”實際上,從這個政策中不難看出,“90/70”政策已經開始動,但是還沒有徹底取消。

  亞豪機構副總經理王英男分析認為,自2006年國家出臺“90/70”政策以來,對開發(fā)商進行了硬性的規(guī)定,北京市政府對這一政策也進行了堅決的執(zhí)行,這實際上是用行政的手段對市場進行的直接干預,因此對市場產生了較大的影響。許多開發(fā)企業(yè)迫于這條規(guī)定,而不得不修改建筑規(guī)劃,改建小戶型產品,一時間市場上小戶型項目不斷增加,項目間的競爭壓力不斷加大。從目前的實際情況來看,保障性住房加上零散的小戶型項目實際上已經達到了這個標準,因此開發(fā)商新建的商品房項目有很大的調整空間。如果取消“90/70”政策,這樣可以避免許多項目的同質化競爭,對開發(fā)商來說無疑是一個利好的消息。

  不過,據記者了解,目前市場上對小戶型的需求量仍然不小,近期有六七位欲購房的人向記者咨詢,都是想購買90平方米以下的戶型。因此,適當放松“90/70”政策可以,但是完全取消還值得商榷。特別是在現在樓市銷售不暢的情況下,小戶型產品銷售較快是不爭的事實。

  猜想六 制定公積金安全保障政策

  近年來,全國住房公積金大案頻頻發(fā)生。湖南衡陽市2.53億元住房公積金被違規(guī)挪用,郴州市發(fā)生公積金管理中心原主任李樹彪挪用1.2億元公積金豪賭事件。河北保定市3億元住房公積金被航空證券保定營業(yè)部管理者席卷而逃。此外,陜西省住房公積金管理中心副主任王道生、王長生等挪用貪污公積金2800多萬元。

  針對這些現象,有業(yè)內人士表示,一方面,是全國住房公積金大案頻頻浮出水面;另一方面,是老百姓“身家性命都搭上”的錢源源不斷流入這口“水井”。2008年全國住房公積金繳納規(guī)模已超過2萬億元,誰來保障這些資金的安全自然也就成為了一個問題。

  ★點評:有關人士分析,住房公積金的管理權過分集中是導致資金安全的根源。現行住房公積金管理體制導致相關監(jiān)管部門均無法對住房公積金使用情況進行有效監(jiān)管。因為管理條例對各監(jiān)管部門的權力范圍沒有明確,在操作上缺乏可行性,監(jiān)管缺位也就不足為奇了。

  在日前的政務咨詢會上,副市長陳剛表示,今年本市將申請試點,使用部分住房公積金閑置資金補充用于經濟適用住房等建設。陳剛表示,公積金存款是公民的錢,使用要非常謹慎,使用閑置公積金建設保障房的前提是保障公積金的安全。在出售保障房后,政府會保證這部分資金返回公積金賬戶,并補貼所產生的相應利息。

  很多研究者及業(yè)內人士都認為,住房公積金具有存款性和互助性的特征,應將住房公積金納入金融管理范疇。住房公積金管理者應擁有獨立的企業(yè)法人資格,由金融監(jiān)管當局進行監(jiān)管,以金融機構標準進行要求,履行相應的信息披露義務。也有一種觀點,就是分權。基金管理者不應擁有完整的資金使用權。

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