城市更新必須是可持續的，在一種間歇性、交互性的有機模式中進行操作，因為人們對于城市空間環境的認知也是具有延續性的，無論在生理上還是心理上都需要一種平衡感，這對于一個城市活力區域的維護非常重要。我們一般在從事城市更新時，實際上都面臨著很多方面的時間性問題，包括物質/結構性過時、功能性過時、形象過時、法規性過時、區位條件過時、財政性過時、經濟性過時等等。如何去思考這些時間性問題，這可以回復到那些經典教課書所提供的解答，許多案例解剖和問題分析其實對于我們今天而言仍然較有重要的參考價值。

　　以Jane Jacobs在其《美國大城市的死與生》中提到的紐約SOHO區為例，在歷史上，SOHO區是工業區，在上世紀70、80年代的有機更新后，逐漸變成為一個中小企業云集的辦公區域，這是后來很多創意產業園區的參考樣本。但是又經過多年后，由于該地區的熱度提升，導致了過度的開發，使得原先的一些創意產業和藝術家無法維持下去，從而紛紛撤離，這使得今天的SOHO地區已經和過去藝術家的根據地大相徑庭。

　　如果從一種時間性的角度來看，一個地區由舊而新的變革是一種持續性的進程，為了能夠支撐這樣一種持續性的進程，除了經濟社會等各方面的相關因素之外，城市的空間結構也是非常重要的因素。一個城市地區空間結構的適宜性，影響并決定著城市能否持續性地維持活力。JaneJacobs強調應當更加注意多樣的、更小規模的街區建設規劃，強調現有鄰里組織的功能機制，然而這些因素在現實中其實也非常難以分辨，有時它們會起到正面性的作用，有時也未必起到一定的效果。相對而言，物質性的空間環境具有更加持久的支撐效應，因此城市設計可以在這其中大有作為。

　　對于紐約而言，更有決定性效應的城市規劃應當是1966年編制的《曼哈頓下城規劃》（The Low Manhattan Plan），在當時，包含著華爾街金融區和紐約市政廳等重要節點的曼哈頓下城由于內部空間壅塞以及物質環境陳舊等問題，在面臨來自曼哈頓中城等其他區域快速擴展的壓力之下，各種企業、機構紛紛外遷，使之面臨著生死存亡的問題。

　　《曼哈頓下城規劃》對此做出了非常全面而完美的回應，在經過多方位的調查和研究之后，該規劃通過擴展辦公空間，改善工作環境，豐富生活內涵，強化內部交通，提升城市的經濟活力和稅收基礎，以增強中央商務區的核心作用。

　　Low Manhattan Plan , New York

　　在具體操作中，曼哈頓下城規劃通過最大化地區分步行交通、干線交通和服務交通，來使中心區的交通合理化，在步行化程度非常高的地區（商務核心區）分流穿行曼哈頓的交通，緩解步行交通和機動交通之間十分嚴重的矛盾。同時通過在城市各個角落提供日常宜人設施和服務，通過提高公共空間和內部循環的質量和品質來提高工作環境質量。為了達成此目標，該規劃將濱水區作為未來商務核心一個組成部分來進行設計，通過最大化地利用中心區優美的濱水區域和空間環境，為商務社區的居住人口提供了最具吸引力的休閑設施。

　　該規劃后來所造就的成果就是我們今天所能夠看到了，隨著城市地區整體結構的優化，曼哈頓下城的空間結構得以優化，許多宜人性的環境得以營造，地區性的活力得以提升，而世貿雙塔的建成則將這次城市更新過程推向了高潮。迄今為止，我們可以看到，曼哈頓下城仍然是全球最為重要的金融中心。

　　因此，所謂城市更新的結構性視角，我們可以認為它不僅是關于某種具體空間環境的構造方式，而且也整合了城市功能、人群活動、街區活力等各方面的因素。城市結構不僅在于宏觀領域的結構視角，也更為精確地體現于眾多的微觀領域，這也就是Jane Jacobs為什么如此著重地強調街區中人行道的環境與安全，街區公園的作用與功能。正是在這樣一種多層次的結構性體系中，城市多樣性才能夠得以孕育。從本質上看，城市就是一個具有生命的有機整體，城市更新就是周而復始的生長繁衍，有新有舊的混合發展，如何去促成這個活動，前面所述的案例都體現了這樣一種意圖。

　　因此，為了能夠更好地應對城市更新這樣一個既新又舊的核心議題，無論在學術層面還是在實踐層面，有關城市更新的思路仍然有待進一步的梳理，其關鍵就在于如何在一種結構性的視角下，既要避免簡單的控制性保護，也要避免輕率的變革性重建，并且使當前操作與未來的土地利用、交通系統、社會結構以及地區活力的考慮結合起來，從而能夠有效而長久地為城市建成區域提供可持續的發展動力。