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專家:城市規劃不應只盯盈利項目

2013-11-28 08:15:00         來源:中國建設報·中國住房     瀏覽次數:

  城市規劃不應只盯盈利項目,恰能為地方政府在城市價值的提升中鋪平道路。當市場發揮資源配置的功能時,地方政府配合這種機制做各類服務,恰是科學的城市規劃及資源配置所需的。

  中國城市商業地產陷入了迷失。此前號稱全球最大商業綜合體的廣東東莞華南MALL項目,因36%的空置率而遭遇媒體曝光。更令人堪憂的是,目前中西部的諸多新城中,仍然有大量商業地產項目上馬。城市的土地資源、商業資源等已明顯遭遇浪費。

  商業地產商因為利欲熏心迷失了方向?恰恰相反,受制于政府城市規劃等諸多因素,商業地產商成為城市規劃失敗下的替罪羊。政府在城市資源的配置過程中,缺乏科學性,且功能紊亂。政府在城市規劃中的迷失導致了諸多資源的閑置。

  地方政府在財政收入增加、產業升級及城市品質提升的過程中,往往傾向于引進包括商業地產在內的盈利性項目。此類項目,為地方政府帶來了豐厚的土地出讓金,也帶來了可觀的稅源,并能成為區域市場新的經濟引擎。因此,各個城市往往推出優質地塊,促成盈利性項目的打造。但市場并不買賬,項目人氣不旺、經營效益與政府預期偏差較大。

  政府在城市規劃中的迷失,源于其沒有理順城市經營的盈利性與公益性關系。地方政府的短視和功利,使其傾向于拍腦袋做決定,并積極促成短期盈利項目的引入。當地方政府在土地出讓、配套資金分配、城市規劃方案制定等方面具有壟斷性時,就容易漠視其他主體的利益訴求。

  十八屆三中全會再次強調市場在資源配置中的作用,同時提出,“優化城市空間結構和管理格局,增強城市綜合承載能力。”因此,地方政府在配置城市資源方面應有新的突破。

  城市資源的利用,應注重公益性因素,防止盈利性因素的侵蝕。以紐約中央公園的建立為例,當時公園的設計者預計,未來將有更多的政府及開發商覬覦這片土地和風景,因此親手訂立了一個“禁止侵占的條例”。當周邊曼哈頓的摩天大樓不斷聳立時,這片公園卻能安靜地坐落其中。商業利益追逐的時代下,它并沒有遭遇土地變性、進而改造成為商業設施用地的厄運。正是這片綠地提供了公共開敞空間,從而為紐約的城市發展和形象帶來了積極的效應。

  公益性要素的獲得,背后需要人人參與的機制做支撐。應防止地方政府過度膨脹自主決定權,而忽視包括市民在內的意見。以荷蘭填海造陸的城市發展經驗為例,其在操作中并不完全依賴城市規劃專家或政府的單方面意見,而是將包括市民在內的各類主體意見進行搜集。因為在荷蘭有這樣的理念,即人人都享有參與及決策的權利。盡管荷蘭的各類城市規劃并不能實現人人都滿意的效果,但卻最大程度地傾注了各個成員的利益訴求。在盡力保障每個主體的利益同時,也規避了城市資源的浪費。

  再回來細究中國城市商業地產的泡沫,可以看出,地方政府在這一類資源的配置方面是有缺失的。缺少公益性要素,而充斥了大量的經濟利益。同時,利益的存在以及政府的政治優勢,也往往排擠了市場其他主體的參與,從而難以營造“人人參與做決策”的氛圍。從盈利性及壟斷性的角度分配城市資源,一是造成了資源的浪費,二也并不可持續。

  地方政府在城市發展中缺少憂患意識,缺少前瞻后顧的通盤考慮。因此,未來必須在資源配置方面多鉆研,進而提升政府執政能力。表面上看,地方政府放棄部分短期盈利的項目是得不償失的,但實際上卻能為其贏得更持續的利益。政府決策更具科學性,將降低資源重復配置及浪費所帶來的成本。這部分省去的成本,恰是可利用的資金。而當政府將城市中心綠地、休憩廣場等項目取代商業地產項目時,表面看失去了部分稅源,但此類區域周邊的商用物業、地段及區位以及城市形象等,都將提升價值。

  城市規劃不應只盯盈利項目,恰能為地方政府在城市價值的提升中鋪平道路。當市場發揮資源配置的功能時,地方政府配合這種機制做各類服務,恰是科學的城市規劃及資源配置所需的。涓涓細流的政府資源引導方式,在規避類似的泡沫風險同時,將帶來可持續性的城市發展。

編輯:ljing

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