寧波某社區(qū)一別墅門前公共綠地上，一些工人正忙碌著翻地、移樹，他們正在對這里的“私家花園”進(jìn)行全方位改造。在花園前沿的公共綠地上，原本有一片一米多寬灌木隔離帶，如今卻被移到了三米之外的道路邊上。這樣一來，整個花園的面積比原來擴(kuò)大了近一倍。這家別墅的業(yè)主說，他的“花園改造”工程還是比較落后的，周圍其他的一些業(yè)主早就改造過了。

　　改造的時候，物業(yè)公司多次勸說，可是工程還是要照樣進(jìn)行。自從一個業(yè)主改造花園后，多個業(yè)主紛紛效仿。物業(yè)公司勸說無效就發(fā)停工通知書，再不行就書面要求對方整改，可業(yè)主不服從管理。城管部門認(rèn)為有物業(yè)管理的小區(qū)，小區(qū)綠化已不屬他們的執(zhí)法范圍，而且法規(guī)中也沒有明確規(guī)定城管部門該如何處置“破壞公共綠地”。

　　別墅區(qū)住戶擴(kuò)建“私家花園”是否有據(jù)可依？經(jīng)核實(shí)，購房時，業(yè)主們曾因各幢別墅房前的綠地面積不一向開發(fā)商提出質(zhì)疑，經(jīng)證實(shí)土地證和房產(chǎn)證上都沒有“私家花園”的說法，也就是說，這些公共綠地都不屬于業(yè)主單獨(dú)所有。

　　律師分析：

　　根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，社區(qū)的綠地原則上屬于業(yè)主共同所有。例外的情況是：1、如果這些綠地屬于城鎮(zhèn)公共綠地除外，比如社區(qū)與城市公園或城市綠化帶相鄰部分，屬于政府財政投資的公共綠化，不屬于社區(qū)業(yè)主共同所有，而屬于國家所有；2、如果產(chǎn)權(quán)證書明確記載綠地屬于個人所有，則該綠地不屬于業(yè)主共同所有。哪些情況屬于“明示屬于個人”的綠地呢？確定方法唯一的依據(jù)就是業(yè)主的“土地使用權(quán)證書”所記載的土地幅度范圍是否包括該綠地。如果產(chǎn)權(quán)證沒有記載，則該綠地就屬于全體業(yè)主所有。

　　對于全體業(yè)主所有的綠地，個人不能侵占；對于城鎮(zhèn)公共綠地也不能擅自侵占。上述案例中的業(yè)主，擅自鏟除公共綠地擴(kuò)建花園屬于侵權(quán)行為。

　　而在實(shí)踐中，許多物業(yè)公司非常為難：業(yè)主擅自破壞公共財產(chǎn)，物業(yè)只能勸阻不能采取強(qiáng)制措施。物業(yè)公司在法律上是受人之托，代人“管”財。簡單說來，物業(yè)公司是商業(yè)服務(wù)提供者，不是行政管理者。沒有法定的強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，也沒有政府的授權(quán)，不能對擅自拆建違法行為采取強(qiáng)制措施。許多物業(yè)從業(yè)人員在咨詢法律專業(yè)人員時，總有一種無奈之感，好像自己非常想把事情制止住，但是認(rèn)為“沒有這個權(quán)力”或“權(quán)力不夠大”。物業(yè)管理方需要摒棄這種“包辦”的心態(tài)，因?yàn)槿魏巍皺?quán)力”都是與“責(zé)任”相對應(yīng)的。物業(yè)公司只要盡到勸阻的義務(wù)，只要沒有懈怠履行物業(yè)管理職能，物業(yè)公司對綠籬被破壞不承擔(dān)賠償責(zé)任。該賠償責(zé)任由破壞人去承擔(dān)。

　　在上述案例中，物業(yè)公司也沒有權(quán)力去起訴擅自拆建的業(yè)主，只有其他業(yè)主作為實(shí)際“受害人”有權(quán)起訴要求停止侵權(quán)，并要求賠償損失。業(yè)主自律需加強(qiáng)。只能業(yè)主委員會起訴侵占綠地的業(yè)主，打民事官司。

　　案例點(diǎn)評：這個案例中體現(xiàn)的真正尷尬來自業(yè)主自治能力較弱。隨著大型生活社區(qū)的建立，越來越多的居民都居住在集中社區(qū)。這種生活形態(tài)，打破了以往分散居住，沒有社區(qū)自治的傳統(tǒng)。社區(qū)生活需要居民自治來維護(hù)社區(qū)的生活秩序。擔(dān)當(dāng)這個自治任務(wù)的除了社區(qū)居民委員會這一法定組織，還有一種新生組織就是業(yè)主委員會。

　　對于業(yè)主委員會而言，由于業(yè)主參與積極性不高、沒有經(jīng)費(fèi)來源、沒有專職人員、沒有辦公場所、活動難以召集等等原因，業(yè)主委員會雖然建立，但是沒有發(fā)揮自治的實(shí)效。上述案例中有部分私自拆建就是業(yè)主委員會委員帶頭“破壞”。

　　所以問題的解決，不能僅僅依賴政府，更不能僅依靠物業(yè)公司，更需要業(yè)主委員會日益成長成熟。只有如此，圈占綠地私建花園的情況才能有效制止。