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別墅業(yè)主有權(quán)侵占公共綠地嗎?

2010-01-29 19:47:28         來源:新浪地產(chǎn)網(wǎng)     瀏覽次數(shù):

  寧波某社區(qū)一別墅門前公共綠地上,一些工人正忙碌著翻地、移樹,他們正在對這里的“私家花園”進(jìn)行全方位改造。在花園前沿的公共綠地上,原本有一片一米多寬灌木隔離帶,如今卻被移到了三米之外的道路邊上。這樣一來,整個花園的面積比原來擴(kuò)大了近一倍。這家別墅的業(yè)主說,他的“花園改造”工程還是比較落后的,周圍其他的一些業(yè)主早就改造過了。

  改造的時候,物業(yè)公司多次勸說,可是工程還是要照樣進(jìn)行。自從一個業(yè)主改造花園后,多個業(yè)主紛紛效仿。物業(yè)公司勸說無效就發(fā)停工通知書,再不行就書面要求對方整改,可業(yè)主不服從管理。城管部門認(rèn)為有物業(yè)管理的小區(qū),小區(qū)綠化已不屬他們的執(zhí)法范圍,而且法規(guī)中也沒有明確規(guī)定城管部門該如何處置“破壞公共綠地”。

  別墅區(qū)住戶擴(kuò)建“私家花園”是否有據(jù)可依?經(jīng)核實(shí),購房時,業(yè)主們曾因各幢別墅房前的綠地面積不一向開發(fā)商提出質(zhì)疑,經(jīng)證實(shí)土地證和房產(chǎn)證上都沒有“私家花園”的說法,也就是說,這些公共綠地都不屬于業(yè)主單獨(dú)所有。

  律師分析:

  根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,社區(qū)的綠地原則上屬于業(yè)主共同所有。例外的情況是:1、如果這些綠地屬于城鎮(zhèn)公共綠地除外,比如社區(qū)與城市公園或城市綠化帶相鄰部分,屬于政府財政投資的公共綠化,不屬于社區(qū)業(yè)主共同所有,而屬于國家所有;2、如果產(chǎn)權(quán)證書明確記載綠地屬于個人所有,則該綠地不屬于業(yè)主共同所有。哪些情況屬于“明示屬于個人”的綠地呢?確定方法唯一的依據(jù)就是業(yè)主的“土地使用權(quán)證書”所記載的土地幅度范圍是否包括該綠地。如果產(chǎn)權(quán)證沒有記載,則該綠地就屬于全體業(yè)主所有。

  對于全體業(yè)主所有的綠地,個人不能侵占;對于城鎮(zhèn)公共綠地也不能擅自侵占。上述案例中的業(yè)主,擅自鏟除公共綠地擴(kuò)建花園屬于侵權(quán)行為。

  而在實(shí)踐中,許多物業(yè)公司非常為難:業(yè)主擅自破壞公共財產(chǎn),物業(yè)只能勸阻不能采取強(qiáng)制措施。物業(yè)公司在法律上是受人之托,代人“管”財。簡單說來,物業(yè)公司是商業(yè)服務(wù)提供者,不是行政管理者。沒有法定的強(qiáng)制執(zhí)行權(quán),也沒有政府的授權(quán),不能對擅自拆建違法行為采取強(qiáng)制措施。許多物業(yè)從業(yè)人員在咨詢法律專業(yè)人員時,總有一種無奈之感,好像自己非常想把事情制止住,但是認(rèn)為“沒有這個權(quán)力”或“權(quán)力不夠大”。物業(yè)管理方需要摒棄這種“包辦”的心態(tài),因?yàn)槿魏巍皺?quán)力”都是與“責(zé)任”相對應(yīng)的。物業(yè)公司只要盡到勸阻的義務(wù),只要沒有懈怠履行物業(yè)管理職能,物業(yè)公司對綠籬被破壞不承擔(dān)賠償責(zé)任。該賠償責(zé)任由破壞人去承擔(dān)。

  在上述案例中,物業(yè)公司也沒有權(quán)力去起訴擅自拆建的業(yè)主,只有其他業(yè)主作為實(shí)際“受害人”有權(quán)起訴要求停止侵權(quán),并要求賠償損失。業(yè)主自律需加強(qiáng)。只能業(yè)主委員會起訴侵占綠地的業(yè)主,打民事官司。

  案例點(diǎn)評:這個案例中體現(xiàn)的真正尷尬來自業(yè)主自治能力較弱。隨著大型生活社區(qū)的建立,越來越多的居民都居住在集中社區(qū)。這種生活形態(tài),打破了以往分散居住,沒有社區(qū)自治的傳統(tǒng)。社區(qū)生活需要居民自治來維護(hù)社區(qū)的生活秩序。擔(dān)當(dāng)這個自治任務(wù)的除了社區(qū)居民委員會這一法定組織,還有一種新生組織就是業(yè)主委員會。

  對于業(yè)主委員會而言,由于業(yè)主參與積極性不高、沒有經(jīng)費(fèi)來源、沒有專職人員、沒有辦公場所、活動難以召集等等原因,業(yè)主委員會雖然建立,但是沒有發(fā)揮自治的實(shí)效。上述案例中有部分私自拆建就是業(yè)主委員會委員帶頭“破壞”。

  所以問題的解決,不能僅僅依賴政府,更不能僅依靠物業(yè)公司,更需要業(yè)主委員會日益成長成熟。只有如此,圈占綠地私建花園的情況才能有效制止。

 

編輯:liyutingbs

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